BGH entscheidet: Wer zahlt bei bröckelnden Balkonen – Eigentümer oder Gemeinschaft?

Bröckelnde Balkone: Eigentümerstreit von der Ostsee bis zum Bundesgerichtshof - BGH entscheidet: Wer zahlt bei bröckelnden Balkonen – Eigentümer oder Gemeinschaft?

Ein bröckelnder Balkon in einer Wohnanlage in Schleswig-Holstein hat zu einem Rechtsstreit geführt, der nun vor dem Bundesgerichtshof (BGH) verhandelt wird. Im Mittelpunkt steht die Frage, wer für dringende Reparaturen aufkommen muss – die Wohnungseigentümergemeinschaft oder die einzelnen Eigentümer. Das für den 24. April erwartete Urteil könnte bundesweit Auswirkungen auf unzählige ähnliche Fälle haben.

Der vorsitzende Richter bezeichnete die Angelegenheit als eine "äußerst wichtige Frage" für Wohnungseigentümergemeinschaften im ganzen Land. Es geht darum, ob eine Gemeinschaft individuelle Eigentumsrechte außer Kraft setzen darf, um Sicherheitsrisiken abzuwenden – selbst wenn eine notwendige Reparatur wegen eines gescheiterten Beschlusses blockiert wurde.

Die Probleme begannen, als der Balkon der Anlage zu verfallen begann und eine Gefahrenquelle darstellte. Die Eigentümergemeinschaft ließ ein Gutachten mit Sanierungsvorschlägen erstellen, doch bei der Eigentümerversammlung 2022 fand keiner der Vorschläge eine Mehrheit. Ein Eigentümer zog daraufhin vor Gericht und argumentierte, die Gemeinschaft müsse handlungsbefugt sein.

Die unteren Instanzen urteilten, dass die Gemeinschaft nicht die Befugnis habe, per Mehrheitsbeschluss zu entscheiden – die Reparaturen blieben damit in der Schwebe. Der Anwalt des Klägers hielt dagegen, die Gemeinschaft müsse eingreifen, um Schäden zu verhindern, und könne sich ihrer Fürsorgepflicht nicht vollständig entziehen. Nun hängt der Fall davon ab, ob individuell zugewiesene Balkone – die in der Teilungserklärung des Objekts erfasst sind – allein von den Eigentümern instand gehalten werden müssen.

Frühere BGH-Urteile, etwa in den Fällen BGH VIII ZR 128/15 und VIII ZR 55/20, besagen, dass Eigentümer für ihre Balkone selbst verantwortlich sind, sofern die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsregeln nichts anderes vorsehen. Doch das Gericht hat die Revision zugelassen und muss nun entscheiden, wie weit solche Vereinbarungen reichen dürfen – und ob sie überhaupt zulässig sein sollten.

In der Teilungserklärung dieser Immobilie steht ausdrücklich, dass jeder Eigentümer seinen Balkon auf eigene Kosten zu unterhalten und zu reparieren hat. Doch die zentrale Frage bleibt: Darf eine Gemeinschaft diese Regelung außer Kraft setzen, um akute Risiken abzuwenden – selbst ohne Mehrheitsbeschluss?

Die BGH-Entscheidung am 24. April wird das Verhältnis zwischen individuellen Eigentumsrechten und kollektiven Sicherheitspflichten klären. Fällt das Urteil zugunsten der Gemeinschaft aus, könnte dies einen Präzedenzfall für Eingriffe in ähnliche Konflikte schaffen. Andernfalls bleiben die Eigentümer möglicherweise allein für Reparaturen verantwortlich – selbst wenn Verzögerungen Gefahren verursachen.

Das Ergebnis wird direkte Auswirkungen darauf haben, wie Wohnungseigentümergemeinschaften künftig mit Wartungsstreitigkeiten umgehen, insbesondere wenn die Sicherheit auf dem Spiel steht und Abstimmungen keine Lösung bringen.